| 欲破“招標(biāo)即定向” 上海敲打房企“串標(biāo)” |
| 發(fā)布日期：2014-04-04 |
上海市擬推出“升級版”有競價招標(biāo)出讓模式——招、掛復(fù)合出讓。
3月底當(dāng)?shù)赝恋亟灰撞块T在例會上向與會的30多家開發(fā)商代表，通報了這一信息。
經(jīng)濟觀察報獲悉，與過去的有競價招標(biāo)方式相比，此次上海土地部門擬推出的新模式，將在出讓方式、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、保證金比例等方面進行明顯的變化。
“從現(xiàn)在有的材料看，新模式的目的是出于盡量減少圍標(biāo)、串標(biāo)、定向等行為，保障土地出讓中的真實參與。但競買保證金標(biāo)準(zhǔn)的提高，確實也給企業(yè)帶來了一定的壓力。”一位全國品牌房企高管說。
競價招標(biāo)“升級”
所謂復(fù)合出讓，是指結(jié)合了過去有競價招標(biāo)和掛牌兩種模式的出讓方式。
其與過去有競價招標(biāo)的一個重要區(qū)別在于，繳納出讓保證金的申請人數(shù)未達到3人，過去會宣布流標(biāo)，現(xiàn)在則會直接進入掛牌、競價環(huán)節(jié)。
“過去的規(guī)則，給圍標(biāo)留出了借口。現(xiàn)在只要有人繳納保證金，就不至于流標(biāo)，不夠3人的，跳過投評標(biāo)環(huán)節(jié)，發(fā)布掛牌通知。”一位與會開發(fā)商說。
一位上海房地產(chǎn)方面的專家介紹，有競價招標(biāo)，由于出讓人借助評標(biāo)環(huán)節(jié)和人數(shù)限制，常常出現(xiàn)出讓意向人做局、陪標(biāo)、圍標(biāo)等現(xiàn)象。“最后造成的結(jié)果，大家覺得招標(biāo)就是定向，招標(biāo)必然不公平。怎么破除這個難題，實際上是土地出讓方式中最需要關(guān)注的問題。”
此外，過去有競價招標(biāo)，入圍競價人選只鎖定2家。新辦法要求主持人按照3-4家進2，5-8家進3，9-12家進4……的原則，按照評標(biāo)綜合得分高低，來確定入圍競價人選。
據(jù)了解，相關(guān)部門為復(fù)合出讓設(shè)定了非常詳細的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。評分分值由商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩部分組成，兩者比值為7~8:3~2。
資料顯示，商務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中，項目經(jīng)驗、經(jīng)濟實力、出讓人要求響應(yīng)度、技術(shù)資質(zhì)的權(quán)重依次遞減。
以分值最高的項目經(jīng)驗項為例，其中包括企業(yè)在某段時間內(nèi)正常開竣工項目的建筑面積和數(shù)量、企業(yè)在類似地塊的運營管理經(jīng)驗指標(biāo)以及相關(guān)經(jīng)驗等等。
比如出讓要求響應(yīng)度一項下，就包括項目開發(fā)建設(shè)承諾、租售承諾、引進入駐企業(yè)及業(yè)態(tài)匹配承諾、投標(biāo)報價、落稅金額、股權(quán)鎖定等相關(guān)內(nèi)容。
材料中明確要求，不得設(shè)定與地塊功能和出讓要求無關(guān)或明顯具有唯一性的評分標(biāo)準(zhǔn)。
過去幾個月中土地市場的幾筆出讓，成為這次土改的藍本。
去年年底，徐家匯地王橫空出世。不過，在預(yù)申請階段報名4家開發(fā)商，最終只有2家繳納了保證金。當(dāng)時的出讓，沒有按照原有的流標(biāo)處理，直接通過掛牌競價后確定中標(biāo)人。
今年年初，虹口率先采用階梯式標(biāo)準(zhǔn)選擇了入圍競價人。
高門檻倒逼圍標(biāo)
復(fù)合出讓模式中更令開發(fā)商關(guān)注的，是競買保證金的提升，由原來的土地起始價20%，提高到40%。
基于上海動輒20億~30億的單幅地價，這個變動無疑是土地市場重要變革。2010年，國土部曾發(fā)布文件，規(guī)定競買保證金由地塊起始價的10%提高到20%。不過，當(dāng)時的目的是壓制地王頻出的現(xiàn)象。
“增加保證金，從正面看，的確可以減少陪標(biāo)、串標(biāo)，保證真實參與。”一位熟知上海土地行情的人士說，“以前可以串，現(xiàn)在串不動了。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市自2010年推出有競價招標(biāo)以來，有半數(shù)以上的有競價招標(biāo)，最后競得土地的溢價率不超過5%。并且這些低溢價率的競拍中，競拍人僅為兩三家。
上述人士說：“在上海這個市場，溢價率這么低，是很不正常的。”
陪標(biāo)、串標(biāo)的情況中，意向人可能會找1~2家陪標(biāo)，但是競買保證金往往私下由意向人來承擔(dān)，如果保證金比例提高到40%，意味著他需要在正式掛牌前繳納和墊付土地初始價80%~120%的保證金。而原先需要繳納的大約為40%~60%。
按照上海市現(xiàn)行的土地出讓規(guī)程，從繳納競買保證金到土地正式確定中標(biāo)人，約20天左右。以一塊總價20億的土地為例，在新模式下圍標(biāo)的成本，僅利息這一塊就非常龐大。
對于正當(dāng)參與競標(biāo)的開發(fā)商而言，保證金提高的確帶來了一定資金壓力。
上述開發(fā)商說：“我拍一塊30億的地，有12個億被凍結(jié)一個月，利息還被財政賬戶吃掉。這個資金成本很大。政府應(yīng)該考慮到競標(biāo)人的利息損失，建議參照工業(yè)用地現(xiàn)金保函等擔(dān)保形式，來解決保證金沉淀的問題。”
來源：經(jīng)濟觀察報記者陳哲
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